商業(yè)地產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)太高，阻止了很多資本介入商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，在商業(yè)地產(chǎn)交易時(shí)，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費(fèi)一般有兩種方式征收。如果按照成交總價(jià)征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個(gè)稅、20%的土地增值稅等，合計(jì)為成交價(jià)的45.6%；如果按照差額征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個(gè)稅、30%-50%的土地增值稅等，合計(jì)為差額價(jià)的55.6%-75.6%。 

以個(gè)人名義購買商用物業(yè)和以企業(yè)名義購買商用物業(yè)，所產(chǎn)生的稅種和稅率有相應(yīng)差別：以個(gè)人名義購買，物業(yè)持有期間不產(chǎn)生稅費(fèi)，企業(yè)購買則需要繳納土地使用稅及房產(chǎn)稅；

個(gè)人名義購買后，再次出售時(shí)，提供發(fā)票按差額征收相關(guān)稅費(fèi)，不提供發(fā)票按全額征收相關(guān)稅費(fèi)；其中，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收：（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。公司名義購買

以公司名義購買，可作為公司固定資產(chǎn)核算，每年可以計(jì)提折舊，持有房產(chǎn)雖然每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，但公司可以少繳納企業(yè)所得稅，兩邊稅負(fù)可以形成對(duì)沖，企業(yè)在持有環(huán)節(jié)稅負(fù)較低。如果房產(chǎn)不進(jìn)行二次交易、過戶，稅負(fù)成本較相對(duì)較低，適合自用型企業(yè)；

例如：公司持有2000萬物業(yè)自用，每年需要繳納房產(chǎn)稅2000*70%*1.2%=16.8萬；若采用直線法折舊，折舊年限為20年，每年可以折舊2000/20=100萬；那么該公司企業(yè)所得稅=（收入-扣除項(xiàng)目）*25%，每年100萬的折舊額算在扣除項(xiàng)目中，那么該公司每年可以少繳納企業(yè)所得稅100*25%=25萬；

此外，以企業(yè)名義購買商用物業(yè)，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)虧損或破產(chǎn)清算，公司名下房產(chǎn)要將用于償還債務(wù)；如果購買物業(yè)的企業(yè)股東為多個(gè)，后期則可能涉及股東之間的份額劃分。

案例解析1-個(gè)人名義

舉例來看，以個(gè)人名義，在上海買了一套價(jià)值2000萬元的辦公室，假設(shè)房子占地面積100米，5年后又賣給唐先生，銷售價(jià)格為3200萬，那么買方和賣方在此過程中涉及的稅費(fèi)如下：

1在辦公室購買時(shí)：

契稅：2000*3%=60萬印花稅：2000*0.05%=1萬合計(jì)稅費(fèi)：61萬

2持有房產(chǎn)期間不需要繳納費(fèi)用

35年后賣給唐先生全額繳納

5年后賣給唐先生，如果按全額繳納征收：

印花稅：2000*0.05%=1萬增值稅和附加：2000*5.6%=112萬個(gè)人所得稅：2000*20%=400萬土地增值稅：2000*20%=400萬合計(jì)稅費(fèi)：913萬

差額繳納

如果按照差額繳納的稅率征收，則需要繳納：

印花稅：3200*0.5%=1.6萬增值稅和附加：（3200?2000）*5.6%=67.2萬個(gè)人所得稅：（3200?2000）*20%=240萬土地增值稅：不考慮其他因素，計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的金額為2000+240+67.2+1.6=2308.8萬

增值額=3200-2000=1200萬，增值率=1200/2308.8=52%，相應(yīng)的稅率為40%，

土地增值稅=1200*40%=480萬

合計(jì)稅費(fèi)： 788.8萬

案例解析2-公司名義

如果以公司名義，在上海買了一套價(jià)值2000萬元的辦公室，假設(shè)房子占地面積100米，5年后又賣給唐先生，銷售價(jià)格為3200萬，那么在此過程中涉及的稅費(fèi)和以個(gè)人名義購買后出售有明顯差異：

1購辦公室時(shí)：

契稅：2000萬*3%=60萬

印花稅：2000萬*0.05%=1萬合計(jì)：61萬

2持物業(yè)自用的五年期間：

房產(chǎn)稅：2000萬*70%*1.2%=16.8萬土地使用稅：100*3=300元/年，五年共計(jì)1500元　　合計(jì)：16.9萬

35年后賣給唐先生：

5年期間，物業(yè)在公司中按固定資產(chǎn)核算，每年可以折舊2000/20=100萬，

5年以后次房產(chǎn)凈值為2000萬-500萬=1500萬

公司過戶時(shí)需要繳納：企業(yè)所得稅：（3200-1500）*25%=425萬印花稅：3200*0.05%=1.6萬增值稅和附加：（3200-2000）*5.6%=67.2萬土地增值稅：不考慮其他因素，公司計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的金額為2000+425+67.2+1.6=2493.8萬

增值額=3200-2000=1200萬，增值率=1200/2493.8=48%，相應(yīng)的稅率為30%，

土地增值稅=1200*30%=360萬

合計(jì)稅費(fèi)：853.8萬