第一條為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進我市物業管理行業健康發展，根據《物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本細則。

本細則適用于本市行政區域內物業管理及其相關活動。

本細則所稱物業，是指房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地。本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理相關區域內環境衛生和秩序的活動。

第三條物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、依法規范的原則進行。

第四條 市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作。 

公安、工商、物價、民政、住建、國土、規劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關行政主管部門和公用企事業單位，依照有關法律、法規或者規章以及本細則的規定，負責各自職能范圍內的物業管理和服務工作。

第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居民委員會負責指導、協助本轄區內業主大會成立以及業主委員會選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日�；顒�，配合調解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。

依照《居民委員會組織法》的規定，根據居民居住狀況，按照便于居民自治的原則，在一定地域范圍內設立居民委員會。居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展工作。

第六條 本市新建住宅小區應當實行物業管理；未實行物業管理的舊住宅小區，應當按照屬地管理的原則和社區網格化管理的要求，逐步實行物業管理。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第七條 物業的所有權人為業主。物業使用人受業主委托可以依法享有業主的權利并履行相應的義務。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他權利。

第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他義務。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體標準為：

（一）以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物業管理區域；劃分為一個物業管理區域不便于管理的，或者已分割成多個自然院落或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域；

（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域；

（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。

物業管理區域的劃分由物業所在地的市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府共同確定，并予以公告。

業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地的市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

沒有實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會征求業主意見后，合理劃分物業管理區域，并向物業所在地的市、縣（市、區）房地產行政主管部門備案。

第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照有關法律、法規或者規章以及本細則的規定或者業主大會議事規則開展活動。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責；也可以決定就參加相鄰物業管理區域業主大會，但應當征得相鄰物業管理區域業主大會同意，并享有同等權利，履行同等義務。

第十一條物業管理區域內，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%時，開發建設單位應當按照物業所在地的市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業管理服務用房配置證明；

（七）其他相關的文件資料。

第十二條符合成立業主大會條件的，市、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
　　首次業主大會會議籌備組由業主代表、開發建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居民委會代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的50%，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表或其指定的居民委員會代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居民委員會組織業主推薦。