邵陽(yáng)市物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條　為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。 

第二條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及與之相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。 

本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 

第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。 

第四條　全市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的住宅、非住宅要逐步實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理。 

五條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 

縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

發(fā)改委、建設(shè)、規(guī)劃、公安、城管、勞動(dòng)保障、物價(jià)、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、電信、廣播電視等有關(guān)部門(mén)和物業(yè)所在地的社區(qū)，應(yīng)按照各自的職責(zé)，積極配合，共同促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。 

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利： 

㈠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 

㈡提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 

㈢提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 

㈣參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 

㈤選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 

㈥監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 

㈦監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 

㈧對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 

㈨監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用； 

㈩法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 

㈠遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 

㈡遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 

㈢執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 

㈣按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金； 

㈤按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 

㈥法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 

第八條　物業(yè)管理區(qū)域是指物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)范圍。 

市本級(jí)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域，由市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同規(guī)劃、國(guó)土等職能部門(mén)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素予以確定。 

縣（市）城鎮(zhèn)的物業(yè)管理區(qū)域,由縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，會(huì)同相關(guān)部門(mén)予以確定。 

第九條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 

在同一物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少（20戶以下）且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 

物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)60%以上的，或入住率達(dá)50%以上的，或者交付使用的建筑面積不足60%但使　　用已超過(guò)2年的，在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，都應(yīng)依照本辦法的規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)。 

對(duì)在建的住宅、非住宅，業(yè)主要求成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并在物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和社區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，開(kāi)展業(yè)主大會(huì)成立的籌備和業(yè)主大會(huì)的成立工作。 

第十條　業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： 

㈠制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 

㈡選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 

㈢選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 

㈣決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 

㈤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 

㈥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 

第十一條　業(yè)主大會(huì)自成立之日起20日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的有效投票權(quán)數(shù)的確定，由業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則中予以明確。 

第十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為臨時(shí)會(huì)議和定期會(huì)議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，或者經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有30%以上物業(yè)投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后15天內(nèi)應(yīng)當(dāng)就提議召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議一般為一年一次，也可按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。 

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上持有投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)。 

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托證明。 

第十三條　業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 

業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會(huì)的決定產(chǎn)生的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。 

第十四條　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： 

㈠召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 

㈡代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 

㈢及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

㈣監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 

㈤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 

第十五條　業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任、委員組成，業(yè)主委員會(huì)成員為7?9名，設(shè)主任1名，副主任2名，委員5?7名。業(yè)主委員會(huì)成員任期五年，期間因特殊原因，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定增補(bǔ)。主任、副主任從業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。 

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合以下條件： 

㈠是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 

㈡遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章； 

㈢遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 

㈣熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有業(yè)主公信力； 

㈤具備必要的工作時(shí)間。 

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任及委員的工作津貼，由全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同承擔(dān)，承擔(dān)的比例由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。 

第十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約以及業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和委員名單等材料報(bào)物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)因故需解散的，應(yīng)在解散當(dāng)日停止工作，并將該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)資料、印章等移交物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，封存保管。 

第十七條　通過(guò)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的業(yè)主公約，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，全體業(yè)主應(yīng)共同遵守。 

第十八條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序等事項(xiàng)作出規(guī)定。 

第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)其實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個(gè)，或物業(yè)管理面積規(guī)模較小（住宅5000方米以下、非住宅2000方米以下）的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施按《邵陽(yáng)市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法》執(zhí)行。 

建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合前期物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)際，參照建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）的內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同書(shū)。 

第二十一條　建設(shè)單位在預(yù)售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)結(jié)合所建物業(yè)的實(shí)際，參照建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約》（示范文本）的內(nèi)容，制定出業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。 

在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。 

第二十二條　物業(yè)建設(shè)單位結(jié)合所建物業(yè)的實(shí)際參照建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約》（示范文本）、《前期物業(yè)服務(wù)合同書(shū)》（示范文本）的內(nèi)容所制定的“業(yè)主臨時(shí)公約”、“物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約的承諾書(shū)”及與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的“前期物業(yè)服務(wù)合同書(shū)”，是物業(yè)交易檔案中必備資料，在物業(yè)銷(xiāo)售前應(yīng)將其內(nèi)容明示物業(yè)買(mǎi)受人。否則，市、縣（市）人民政府相關(guān)部門(mén)有權(quán)予以拒辦商品房預(yù)售許可證和房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證手續(xù)。 

第二十三條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)隨之終止。 

第二十四條　建設(shè)單位應(yīng)按物業(yè)總建筑面積的3?5‰提供物業(yè)管理用房。其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。 

物業(yè)管理用房是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的特定用房，包括物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房等。物業(yè)管理用房由物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償使用，任何單位和個(gè)人不得擅自占用、買(mǎi)賣(mài)、抵押或改作他用。 

新建物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)就物業(yè)管理用房及必要的物業(yè)管理配套設(shè)施制定實(shí)施方案，并報(bào)需建物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。 

第二十五條　建設(shè)單位應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后30日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房。 

第二十六條　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬全體業(yè)主所有。 

第二十七條　實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)辦理移交手續(xù)。

第二十八條　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)管理移交手續(xù)。 

第二十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十條　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)必須具有獨(dú)立的法人資格和國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)之前，持有關(guān)文件和資料按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理物業(yè)管理資質(zhì)。 

第三十一條　從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員應(yīng)按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。 

第三十二條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 

第三十三條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。 

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)約定以下主要內(nèi)容： 

㈠當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況； 

㈡雙方的權(quán)利義務(wù)； 

㈢物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求； 

㈣物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法； 

㈤物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理； 

㈥物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、管理和使用； 

㈦合同的有效期限、合同終止和解除的約定； 

㈧違約責(zé)任及解決糾紛的途徑； 

㈨雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中具有以下權(quán)利： 

㈠依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域提供有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，制定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度； 

㈡按照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)管理費(fèi)用。 

㈢勸阻、制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理及對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，并有權(quán)向有關(guān)職能部門(mén)予以反映。 

㈣選聘專(zhuān)營(yíng)公司或聘用專(zhuān)業(yè)人員承擔(dān)部分專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)維修和養(yǎng)護(hù)等服務(wù)業(yè)務(wù)。 

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)： 

㈠為業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)，注重社會(huì)效益和環(huán)境效益； 

㈡依照法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)； 

㈢履行物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主或使用人委托管理的物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù)、清掃保潔及業(yè)主和物業(yè)使用人日常生活必需的便民服務(wù)，協(xié)助維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安； 

㈣接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； 

㈤制定物業(yè)維修方案； 

㈥接受物業(yè)管理部門(mén)和其他有關(guān)行政管理部門(mén)的監(jiān)督檢查； 

㈦法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 

第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 

第三十七條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或使用人發(fā)生改變的，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 

第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，不能向業(yè)主收取水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、煤氣費(fèi)、供熱（冷）費(fèi)、計(jì)劃生育處罰費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、綠化管理費(fèi)、消防管理費(fèi)、通訊費(fèi)等。

但前款所指的有關(guān)部門(mén)可以根據(jù)自愿有償?shù)脑瓌t委托物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付代收手續(xù)費(fèi)。代收手續(xù)費(fèi)比例不超過(guò)5%。 

物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 

第三十九條　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，但業(yè)主負(fù)有連帶交納責(zé)任。 

業(yè)主與物業(yè)使用人的約定不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 

實(shí)施前期物業(yè)管理的及已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)交納。 

已辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)及入住手續(xù)的物業(yè)，因業(yè)主自身原因未入住的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)承接或終止物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)建設(shè)單位）按照有關(guān)規(guī)定辦理物業(yè)驗(yàn)收交接手續(xù)。 

第四十一條　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前30日書(shū)面通知物業(yè)管理企業(yè)，決定是否續(xù)約或者另行選聘物業(yè)管理企業(yè)等事項(xiàng)。 

物業(yè)管理企業(yè)在接到解聘通知書(shū)后，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)規(guī)定辦理好移交手續(xù)。 

第四十二條　市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理并協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)建設(shè)單位對(duì)違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的投訴，屬于其他部門(mén)職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知投訴人向有關(guān)部門(mén)投訴。 

投訴辦理程序按物業(yè)管理行業(yè)投訴辦理程序的有關(guān)規(guī)定辦理。 

第四十三條　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人的投訴后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法、違規(guī)行為予以制止并依法查處。 

第四十四條　物業(yè)管理是屬微利性服務(wù)行業(yè)，可享受?chē)?guó)家、省、市對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。社會(huì)有關(guān)方面應(yīng)積極采取措施支持其發(fā)展。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十五條　物業(yè)使用中禁止下列行為： 

㈠損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 

㈡占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； 

㈢違章搭建建筑物、構(gòu)筑物； 

㈣侵占綠地，毀壞花草樹(shù)木及綠化設(shè)施； 

㈤隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； 

㈥放置超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 

㈦亂設(shè)攤點(diǎn)； 

㈧擅自在物業(yè)共用部位或者場(chǎng)所懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)； 

㈨利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； 

㈩法律、法規(guī)及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約禁止的其他行為。 

第四十六條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公共用建筑和設(shè)施、場(chǎng)地，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)一致認(rèn)為確需改變其用途的，必須依法到有關(guān)職能部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)獲準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。

第四十七條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地及共用設(shè)施設(shè)備。 

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘的，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)一致同意，并規(guī)定臨時(shí)占用期限、挖掘恢復(fù)期限及要求。 

第四十八條　供水、供電、供氣、供熱（冷）、消防、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的安裝、維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 

前款規(guī)定的相關(guān)部門(mén)和單位因安裝、維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，并在規(guī)定的限期內(nèi)按原狀予以恢復(fù)。 

前款規(guī)定的相關(guān)部門(mén)和單位委托物業(yè)管理企業(yè)代為維護(hù)的，應(yīng)支付維護(hù)成本費(fèi)及勞務(wù)人員工資。 

第四十九條　通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù)，由市政、園林部門(mén)負(fù)責(zé)；通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車(chē)道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)；高層建筑樓供水泵房總計(jì)費(fèi)水表以外（含水表）和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外（含水表井）的供水管線及設(shè)備的維修管理，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)。 

第五十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人需裝飾裝修房屋時(shí)，應(yīng)與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)根據(jù)房屋裝飾裝修的具體情況按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋裝飾裝修服務(wù)的有關(guān)規(guī)定予以簽訂，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。 

第五十一條　物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)與承租人按照物業(yè)出租的有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)出租協(xié)議書(shū)，并將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納約定等情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。 

第五十二條　城鎮(zhèn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度。凡本市所轄各城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的住宅、非住宅或與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅，或住宅小區(qū)內(nèi)單幢的住宅、非住宅，均應(yīng)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 

第五十三條　我市物業(yè)維修資金歸集管理和使用的具體實(shí)施辦法按《邵陽(yáng)市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》執(zhí)行。 

第五十四條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所獲得的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第六章 法律責(zé)任

第五十五條　物業(yè)建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下罰款。 

第五十六條　建設(shè)單位擅自處分屬于全體業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 

第五十七條　不按規(guī)定要求移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。 

第五十八條　未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。 

第五十九條　物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 

第六十條　物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 

第六十一條　挪用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人的刑事責(zé)任。 

第六十二條　建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房或擅自處置物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。 

第六十三條　未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 

第六十四條　有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： 

㈠擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； 

㈡擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； 

㈢擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。 

第六十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 

第六十六條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 

第六十七條　縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。 

第六十八條　違反本辦法第四十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正；造成損失的，依法予以賠償；拒不改正的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告物業(yè)所在地市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。 

第六十九條　業(yè)主大會(huì)作出的決定違反國(guó)家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定或本辦法或者侵害社會(huì)公共利益的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。 

業(yè)主委員會(huì)違反本辦法開(kāi)展活動(dòng)或者不履行職責(zé)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其停止活動(dòng)，并進(jìn)行整改。