第五章 物業的使用和維護

第七十一條 物業使用中不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

(三)擅自將住宅改變為經營性用房;

(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;

(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(六)侵占綠地，毀壞花草樹木;

(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;

(八)亂設攤點、亂停車輛;

(九)違反規定飼養動物;

(十)排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲;

(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;

(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

發生上述行為時，業主有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理。

第七十二條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因物業維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意，在約定期限內恢復原狀。

第七十三條 物業共用部位、共用設施設備維修養護時，相關業主或者使用人應當予以配合;相關業主或者使用人不予配合造成其他業主和物業服務企業損失的，應當承擔賠償責任。

因維修養護物業共用部位、共用設施設備，造成相關業主的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。

第七十四條 業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、臨時管理規約或者管理規約，并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監督。

業主違反房屋裝修裝飾規定、臨時管理規約或者管理規約的，物業服務企業應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當報告有關行政主管部門依法處理;造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。

第七十五條 物業管理區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

占用物業管理區域內業主共有道路、場地停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，業主委員會可以委托物業服務企業代為收取。

物業服務企業應當依據物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務費。

機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業管理區域內公示。

物業管理區域內停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

第七十六條 利用物業共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經營行為的，應當經相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業意見后，按照規定辦理有關手續。所得收益屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第七十七條 建設單位應當按照國務院及其建設行政主管部門規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第七十八條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向物業所在地的設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金。

物業保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業保修金全額交存證明。

第七十九條 物業保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。

房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。物業保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續履行相應的質量責任。

第八十條 物業保修期限內物業出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

第八十一條 物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中墊支。

縣(市、區)物業管理行政主管部門應當在物業保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

第八十二條 物業保修期間，建設單位因破產、解散、被撤銷等原因注銷的，物業管理行政主管部門應當將物業保修金本息余額提存。

第八十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還建設單位：

(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題;

(二)出現物業質量問題，但建設單位已按相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行給付義務;

(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。

物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業保修金本息余額依法列入清算財產。

第八十四條 物業保修責任期滿前30日，物業管理行政主管部門應當將擬退還物業保修金事項在相關物業管理區域內書面公示。

第八十五條 物業管理行政主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位，公布該物業管理區域物業保修金的交存、使用情況，接受業主和建設單位的監督。

第八十六條 省建設行政主管部門應當對物業保修金的交存、使用、管理和退還實施監督管理。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

第六章 專項維修資金的使用和管理

第八十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后需要使用專項維修資金時，住宅物業、非住宅物業或者公有住房尚未售出，或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用。

第八十八條 下列費用不得從專項維修資金中列支：

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

(二)依法應當由專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第八十九條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每方米造價的5%至8%。

設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門，應當根據本地區情況合理確定交存標準，公布每方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額，并適時調整。

第九十條 已售公有住房的業主按照所擁有物業的建筑面積交存專項維修資金，每方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

公有住房售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。

第九十一條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。

業主在辦理房屋入住手續時，應當提供交存專項維修資金的憑證;未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋權屬登記前，將首期專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶，或者交由售房單位存入公有住房專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起三十日內，將提取的專項維修資金存入公有住房專項維修資金專戶。

業主交存的專項維修資金屬于業主所有，從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第九十二條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的專項維修資金，由物業所在地設區的市、縣(市)物業行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金，由設區的市、縣(市)財政部門或者物業管理行政主管部門負責管理。

設區的市、縣(市)物業行政主管部門應當委托所在地的商業銀行作為專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。

開立專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬;未劃分物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門戶號設分戶賬。

第九十三條 業主大會成立后，專項維修資金代管部門或者管理部門應當按照國家規定將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立專項維修資金管理制度。

設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門對業主大會開立的專項維修資金賬戶以及資金使用進行監督。

第九十四條 業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存30%的，應當及時續交。

續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，按照設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門會同同級財政部門制定的續交具體管理辦法執行。

第九十五條 房屋所有權轉讓時，結余的專項維修資金隨所有權同時轉讓。

房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專項維修資金：

(一)業主交存的返還業主;

(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。

第九十六條 本條例實施前商品住宅業主、非住宅業主已經交存的專項維修資金，該物業管理區域業主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門代管;已售公有住房專項維修資金，該物業管理區域業主大會尚未成立的，應當自本條例實施之日起三十日內交由設區的市、縣(市)財政部門或者物業管理行政主管部門負責管理。

該物業管理區域業主大會已經成立的，專項維修資金先由代管部門或者管理部門接收后按照本條例第九十三條的規定執行。

專項維修資金管理辦法的實施細則由省建設部門會同省財政部門制定。

第七章 法律責任

第九十七條 違反本條例第十條第二款規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書面告知三十日內，未組織成立首次業主大會籌備組的，由縣(市、區)人民政府責令限期改正，逾期未改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。

第九十八條 違反本條例第三十一條第二款規定，業主委員會組成人員資格終止后，逾期不交回有關資料、印章的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第九十九條 違反本條例第四十五條第一款規定，新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的，由縣級以上物業行政主管部門責令停止交付使用;拒不停止的，處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。

第一百條 違反本條例第四十七條第二款規定，住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百零一條 違反本條例第四十八條規定，建設單位未按規定時限完成招標的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百零二條 有下列情形之一的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下罰款：

(一)違反本條例第四十九條第二款規定，建設單位未按時將臨時管理規約和前期物業服務合同報送備案的;

(二)違反本條例第五十條第一款規定，建設單位未將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示的;

(三)違反本條例第六十條規定，物業服務企業未按時將物業服務合同報送備案的。

第一百零三條 違反本條例第五十二條規定，建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業共用部位、共用設施設備未處理的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

第一百零四條 違反本條例第五十四條第一款規定，建設單位未按規定配置物業管理用房的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第一百零五條 違反本條例第五十四條第三款規定，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第一百零六條 違反本條例第五十七條第一款規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

違反本條例第五十七條第二款規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令停止違法行為，處五萬元以上二十萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零七條 違反本條例第五十三條、第六十九條第一款規定，建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第六十九條第二款規定，物業服務企業損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令追回;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零八條 違反本條例第六十三條規定，物業服務企業將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第一百零九條 違反本條例第六十四條第三款規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百一十條 違反本條例第六十五條第二款規定，物業服務企業不按規定公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式的，由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百一十一條 違反本條例第六十八條第三款規定，原物業服務企業未及時退出物業管理區域的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令其限期退出;逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

第一百一十二條 違反本條例第七十一條、第七十二條、第七十六條規定，有下列行為之一的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗的;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備的;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地的;

(四)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

第一百一十三條 違反本條例第七十八條第一款、第八十一條第二款、第三款規定，建設單位未按規定交納、補存物業保修金的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期交納;逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金，可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第一百一十四條 違反本條例第八十七條第二款規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額兩倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

違反本條例第八十七條第三款規定，建設單位、公有住房售房單位未按規定分攤物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處應分攤費用兩倍的罰款，并轉入該物業管理區域專項維修資金專戶。

第一百一十五條 違反本條例第九十一條第二款規定，業主未提供交存專項維修資金憑證，建設單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由建設單位代業主履行交納專項維修資金的義務。

第一百一十六條 違反本條例第九十六條第一款規定，未在規定時限內將商品住宅物業、非住宅物業專項維修資金交由物業行政主管部門代管的，由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期轉交，逾期未轉交的，處專項維修資金總額1%以上5%以下的罰款。

未在規定時限內轉交已售公有住房專項維修資金的，由縣級以上財政部門或者物業管理行政主管部門依照前款規定處罰。

第一百一十七條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第一百一十八條 縣級以上物業管理行政主管部門作出吊銷資質證書、二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權利。

第一百一十九條 物業服務企業未履行物業服務合同約定的義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促其交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第一百二十條 國家機關工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第八章 附 則

第一百二十一條 本條例中有關的專業用語含義：

(一)自用部位，是指門戶以內業主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;

(二)自用設施設備，是指門戶以內業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線以及水、電、氣戶表等設備;

(三)共用部位，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等;

(四)共用設施設備，是指物業管理區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

第一百二十二條 本條例自2009年5月1日起施行。

備注：本條例生效時間為：2009-05-01，截至2018年仍然有效。