2018年陜西物業(yè)管理條例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公、誠實信用的原則。

第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第七條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組�？h(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責(zé)的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。

第十一條 業(yè)主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。

業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。

業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。

第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;

(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;

(六)承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。

業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定：

(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;

(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。

第十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項。

業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。

第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。

第十九條 首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十條 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。

第二十一條 業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。