第十七條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利:

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十八條　業主在物業管理活動中，履行下列義務:

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有部分及其附屬設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）遵守房屋裝飾裝修的規定；

（六）支持和配合物業服務企業的合法經營和管理活動；

（七）按時交納物業服務費用；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第十九條　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，履行相應義務。

第二十條　一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同縣級人民政府房地產行政主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十一條　物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會:

（一）交付的房屋專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。

第二十二條　符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業主聯名提出成立業主大會申請后三十日內，會同縣級人民政府房地產行政主管部門組建首次業主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十三條　建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報送物業管理區域證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業服務用房配置證明等籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

第二十四條　籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表和社區居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表應當不低于籌備組人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府代表擔任。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者社區居（村）民委員會組織業主推薦。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。

第二十五條　籌備組應當做好以下籌備工作:

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定候選人名單，制定業主委員會選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當予以答復；異議成立的，籌備組應當對公告內容予以修改并重新公告。

第二十六條　籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

第二十七條　業主大會討論決定下列事項:

（一）制定和修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則、管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）新建、改建和重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（九）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的其他事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十八條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議:

（一）百分之二十以上業主提議的；

（二）業主委員會委員缺員需要補選的；

（三）業主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業主委員會的；

（四）物業服務合同期限屆滿前，需要重新選聘物業服務企業，或者需要對原物業服務合同主要事項進行變更的；

（五）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（六）法律、法規、管理規約及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會應當在召開業主大會會議十五日前，將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內容在物業管理區域內公告，并書面告知所在地社區居（村）民委員會。

第二十九條　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令業主委員會限期組織召開；業主委員會逾期仍不組織召開的，業主可以請求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開；街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業主，并在三十日內組織召開。

第三十條　不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府房地產行政主管部門指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居（村）民委員會、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內公告。

第三十一條　業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主委托他人參加業主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業主大會會議表決采取記名投票的方式。業主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十二條　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第三十三條　業主委員會委員應當符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規、管理規約、業主大會議事規則，模范履行業主義務；

（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（四）具有一定的組織能力和文化水；

（五）具有與履行職責相適應的工作時間；

（六）本人及其親屬未在本物業管理區域內的物業服務企業從事物業服務。

第三十四條　業主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會作出的決定，應書面告知社區居（村）民委員會。

第三十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持以下資料向物業所在地縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案:

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單；

（五）其他必要資料。

業主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三十六條　業主委員會履行下列職責:

（一）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（二）執行業主大會決定和決議，維護業主共同利益；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十七條　業主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業管理區域內向業主公布下列情況和資料:

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況；

（七）業主大會、業主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十八條　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格:

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行業主委員會委員職責和業主義務的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害他人合法權益的；

（五）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十九條　業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止:

（一）不再具備業主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被追究刑事責任的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第四十一條　業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當協調、督促或者組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

第四十二條　業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物，移交新一屆業主委員會。拒不移交的，可以請求物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府督促移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

業主委員會委員資格在任期內終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列財物移交給業主委員會。

第四十三條　業主大會、業主委員會工作經費以及業主委員會委員的工作補貼由全體業主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定，可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業服務企業經營收益中列支。

第四章　前期物業管理編輯