企業(yè)所得稅是對中國內(nèi)資企業(yè)與經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得及其他所得征收的一種稅。房產(chǎn)企業(yè)一樣需要繳納所得稅。

預繳

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預繳企業(yè)所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。

利潤額

實際利潤額

根據(jù)《企業(yè)所得》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長，并且存在對未完工產(chǎn)品??房屋預先進行銷售，收取預收款現(xiàn)象。因此，《》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內(nèi)有完工產(chǎn)品收入和其他收入并且產(chǎn)生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業(yè)所得稅，明顯少繳了企業(yè)所得稅，因此，季度預繳企業(yè)所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。

根據(jù)(國稅函[2008]635號)規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。從國稅函[2008]635號文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。

預計利潤額

根據(jù)(國稅函[2008]44號)規(guī)定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預計利潤額，只是月(季)預繳所得稅的計稅依據(jù)“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。

暫緩結(jié)算

《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知》(國稅函〔2010〕201號)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。

該規(guī)定與《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定的關(guān)于完工產(chǎn)品確認的三個條件：“(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”并不矛盾。開發(fā)產(chǎn)品只要辦理入住手續(xù)，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度)應納稅所得額。

《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)文件第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

因此，產(chǎn)品已經(jīng)交付入住就說明開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，具備結(jié)算計稅成本的條件，應當根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定調(diào)整完工產(chǎn)品的應納稅所得額。

地下車庫

《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發(fā)間接費。應按成本對象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對上述所發(fā)生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

抵償債務

《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業(yè)期或本年度最月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;

(二)由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關(guān)確定。