資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業(yè)務幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力;另一方面，在相對謹慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風險。但房價“泡沫”風險與高企的個人按揭杠桿風險正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來不小的金融風險。如不及時化解，預計此類風險有可能在2017年集中爆發(fā)。

鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊

從已披露的上市銀行的中報數(shù)據(jù)來看，房貸業(yè)務幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務的絕對主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款余額合計為14.12萬億元，較去年底的漲幅接20%。

數(shù)據(jù)顯示，建設銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸占新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會大力發(fā)展個人住房按揭貸款業(yè)務，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。

中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會上回答《經(jīng)濟參考報》記者提問時表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業(yè)務是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標準，同時確保風險可控。“我們也有白名單，優(yōu)先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤;資質(zhì)評級較高的開發(fā)商樓盤;一線城市、價格比較穩(wěn)定的樓盤。”王康說。

興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自于新增個人房貸。“下半年興業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個人住房按揭貸款業(yè)務。”興業(yè)銀行風險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。

實際上，不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場布局力度。以天津為例，目前提供房貸業(yè)務的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房均利率低至4.11%。

房貸業(yè)務成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內(nèi)在原因的。交通銀行首席風險官楊東表示，經(jīng)濟下行壓力增大，實體經(jīng)濟的某些領域?qū)⒊霈F(xiàn)困難。與過去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動的經(jīng)濟發(fā)展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設施和政策項目，交行更看好個人住房按揭貸款業(yè)務。“從抵押率來分析，再綜合交行對房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，我們覺得這一塊業(yè)務仍然是比較安全的。”楊東說。

分化 銀行源源不斷輸血大房企

與銀行對個人房貸業(yè)務幾乎全力投入形成對比的是，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的對公貸款增速則較為緩。從數(shù)據(jù)來看，截至2016年6月末，18家上市銀行對公業(yè)務中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計4.41萬億元，較2015年年底的4.29萬億元增長僅為2.8%。

不過，這并非意味著銀行對房企的徹底“冷落”。實際上，銀行對不同的開發(fā)商態(tài)度分化明顯。對于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無減。廣發(fā)證券報告顯示，2016年1至7月，其監(jiān)測的重點上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來最高水。

但是對一些風險相對較高的房企，銀行則表現(xiàn)得比較謹慎。一位股份制銀行某支行對公業(yè)務負責人也對記者表示，“銀行對開發(fā)商主體會有所選擇，另外，對項目也會有所選擇，一般住宅項目、棚改項目會介入，但是商業(yè)項目、商改住項目就會很謹慎。”

一位長期關注房地產(chǎn)行業(yè)的評級公司人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“如果一個房企的主要庫存在一二線城市，那么其現(xiàn)金流應該不會太差，而且最差也可以靠賣地來撐著。現(xiàn)在經(jīng)濟下行，與一些制造業(yè)比起來，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點布局在一二線城市的大開發(fā)商從銀行融資并不會太困難。”

值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當一部分流入了房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)媒體援引中債登的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至去年末，銀行理財投向?qū)嶓w經(jīng)濟15.88萬億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。如此算來，今年上半年銀行理財資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。

警惕 樓市調(diào)整或催生業(yè)界風險

從目前的情況來看，由于一年尤其是今年上半年市場非常火爆，包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場風險有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，年來，房企回歸一二線重點城市趨勢明顯，這也是一二線房價只升不降的主要原因，但隨著項目的深度開發(fā)、資金的收緊以及預期的改變，一二線城市也難以逃脫價格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認為土地寸土寸金，不可能跌價，但事實上，東京的房價最終迎來了半的跌幅。”他說。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場正常的銷售利潤計算，這部分地王的總貨值預期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場風險。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

在房價“泡沫”的同時，個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。“7月國內(nèi)人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水，那么房貸收入比將在明年或后年達到美國、日本目前的水，并在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。

招商銀行副行長對劉建軍此前表示，“房貸個體風險是不大的，中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的崩盤，那就是系統(tǒng)性風險。”

廣發(fā)證券分析師樂加棟表示，整體來看，2016年以來房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對低位，加上熱點城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求，房企整體融資活動活躍，并且融資結(jié)構(gòu)仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開發(fā)貸，縮短開發(fā)貸周期，同時證監(jiān)會再次規(guī)范房企再融資資金不得用于拿地、補充流動資金和償還銀行貸款。結(jié)合土地市場“地王”頻出現(xiàn)象，未來不排除監(jiān)管層對房企資金渠道進行管控的可能性。

中國樓市將在2017年上半年開始冷卻 2018年出現(xiàn)嚴重調(diào)整

9月29日，眼下中國房地產(chǎn)市場的火爆異常讓投資者既歡喜又憂慮，尤其房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟擠壓的壓力，以及對地產(chǎn)泡沫破滅本身的擔憂，更是讓投資者焦灼。

德銀對中國10個城市252宗土地拍賣進行了分析，發(fā)現(xiàn)這些城市的房價同比上漲了23%。

土地拍賣溢價攀升表明“對房價進一步上漲的非常高的預期”，期待政府在今年第四季采取措施遏制房地產(chǎn)泡沫。

德銀認為根據(jù)房地產(chǎn)周期，中國樓市將在2017年上半年冷卻;政府將在2017第二季再次放松貨幣政策和房地產(chǎn)市場政策。預計中國房地產(chǎn)行業(yè)在2018年面臨“嚴重調(diào)整”。

那么地產(chǎn)泡沫一旦破滅，哪些行業(yè)會最受影響呢?海通最新報告顯示，根據(jù)國際先例，日本地產(chǎn)泡沫破滅后，日本住宅投資增速在92年降至-4.5%，美國在09年降至-24%左右。私人部門其他投資也很快受到影響，日本、美國的企業(yè)設備投資增速分別從泡沫頂峰時的16%和10%降至-10%和-22%的低點。

分行業(yè)看，地產(chǎn)相關行業(yè)投資下跌嚴重，而非耐用品及服務行業(yè)的投資如食品、教育、醫(yī)療等影響相對較輕。

消費減少，類型分化。90-91年日韓地產(chǎn)泡沫先后破滅，帶來了消費增速的跳水，分別由90年的7.7%和10.1%降至93年的2.1%和6.4%。

但從影響程度看，耐用品消費大于非耐用品，商品消費受影響大于服務。就業(yè)低迷，經(jīng)濟通縮。地產(chǎn)泡沫破滅后，失業(yè)率飆升，但非周期[0.20%]性行業(yè)狀況好于周期行業(yè)。居民、企業(yè)預期悲觀，通縮成為后泡沫時期經(jīng)濟繞不開的特征。

樓市三年周期應驗 2017年會量價齊跌?

9月30日起，已經(jīng)有9個城市相繼出臺了限購政策，它們分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、無錫、濟南、武漢、合肥等。

10月2日上午，武漢也公布了最新的限購政策，本地人限三套房，外地人限兩套房。不過這個時間點選的倒是不錯，趕在國慶，大家都跑出去了，民政局放假了。限購不至于導致民眾突擊購房，確保了當?shù)貥鞘械姆�(wěn)。

多數(shù)城市主要措施給假離婚留出了操作空間，十一過后，各地民政局是否會出現(xiàn)一波離婚潮要看民眾對未來房價的預期是否被扭轉(zhuǎn)，畢竟本輪多城市聯(lián)合限購，試圖改變民眾對未來房價預期的意圖十分明顯。不過在筆者看來，本輪限購很重要的一個目的是給各城市降溫，所謂降溫，是指房價要慢點漲。

慢點漲有兩個好處，其一，剛需或許還能看到買房的希望，畢竟現(xiàn)在首套房首付比例基本沒有變化;其二，投資需求還有逐利空間，但在全面限購的情況下，利潤空間有可能在未來被大幅壓縮，好處是投資需求趨于穩(wěn)定，且不至于大幅杠桿入市和迅速撤離樓市。

三年的小周期再次應驗

上兩輪房地產(chǎn)小周期分別在2011年，2014年達到頂峰，此輪限購后，房價有望在2017年達到頂點。分析人士認為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在今年第四季度正式啟動，市場拐點會在2017年正式出現(xiàn)，到時房價會出現(xiàn)階段性的“量價齊跌”。但專家同時也認為，此次調(diào)控并不會導致房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，市場真正的的拐點仍然看不到。唯一可以肯定的是，市場已經(jīng)有去庫存之處的全面寬松轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲�的因地制宜�?/p>

能否借助三年小周期來扭轉(zhuǎn)當前房地產(chǎn)調(diào)控的被動局面，十分重要。

分城施策進入關鍵時期?

“分城施策”最早在2015年兩會上由總理提出，原話是這樣的：

房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任，因地制宜，分城施策。

隨后啟動的去庫存，圍繞了降準降息和分城施策兩條線了。全面寬松，各城市根據(jù)現(xiàn)有庫存量制定適合本城市的去庫存政策。

但從執(zhí)行效果來看，各地去庫存出現(xiàn)了明顯的問題，熱門城市沒有根據(jù)庫存量出臺相應穩(wěn)樓市政策，而去庫存高企的城市則沒有拿出應有的誠意，特別是在貨幣化安置和農(nóng)民進城買房方面。

此次一線城市和強二線城市重啟限購，使得分城施策真正得以生效，畢竟資金和人氣集中在這些城市，穩(wěn)定供需和房價十分重要。專家預期，為了防止資金在各城市之間非理性流動，會有更多城市加入限購陣營。

接下來關注的是，尚未真正啟動去庫存的三四線城市是否會有更具誘惑力的政策出臺，畢竟農(nóng)民進城需求仍然存在，但首付和信貸壓力并沒有減輕。

海通證券：本輪樓市調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷量增速轉(zhuǎn)負

房價大幅飆漲，調(diào)控密集出臺。

風聲鶴唳：20城出臺樓市調(diào)控政策。9月底至國慶黃金周期間，21個城市相繼推出地產(chǎn)新政。不僅限購、限貸，部分城市還就房地產(chǎn)資金來源、商品房預售許可、限購限貸范圍等問題做了嚴格規(guī)定。調(diào)控城市的地產(chǎn)銷量占全國比重超過了40%，政策力度較大。

事出有因：上半年房價飆漲，房貸激增。限購政策源于上半年樓市“陷入瘋狂”。價格方面，房價增幅迭創(chuàng)新高，并由一線向二三線擴散。銷量方面，地產(chǎn)銷量、銷售額同比遠高于去年，而居民新增購房杠桿率飆升至50%，與美國07年相當，樓市火熱的背后是風險的積聚。

調(diào)控力度不輸上輪，拖累地產(chǎn)銷售投資。

前世今生：三輪調(diào)控兩輪松綁驅(qū)動地產(chǎn)周期。回顧歷史，05年以來我國共經(jīng)歷了三次大規(guī)模的房地產(chǎn)調(diào)控和兩次松綁，樓市調(diào)控和配套貨幣政策共同驅(qū)動了房地產(chǎn)市場的周期性波動。

似曾相識：本輪限購與10-13年限購極其相似。從量、價基本面來看，本輪樓市調(diào)控出臺的背景與10-13年調(diào)控十分相似。而回顧上一輪調(diào)控，共經(jīng)歷三個階段：1)10年4月“國十條”出臺，同時房貸利率上行;2)10年底部分城市限購啟動;3)11年“國八條”出臺，限購全面鋪開，13年初“國五條”進一步擴展了限購范圍。

仍有不同：人口老齡化，貨幣穩(wěn)健，居民高杠桿。但本輪與10-13年仍有不同之處。1)人口結(jié)構(gòu)更為老化，上一輪調(diào)控恰逢人口拐點，而目前已處在人口紅利消退階段。2)貨幣政策更為穩(wěn)健，前兩輪調(diào)控時都出臺了緊縮性貨幣配合限購，而目前經(jīng)濟持續(xù)下行，短期內(nèi)難見持續(xù)貨幣緊縮。3)居民杠桿率更高，中國居民負債率、購房杠桿率均持續(xù)上行，16年再創(chuàng)新高，居民購房潛力被大量透支。綜合來看，本輪調(diào)控對地產(chǎn)需求的沖擊力度整體上與上一輪相當。

量化分析：本輪調(diào)控或致17年地產(chǎn)銷量增速轉(zhuǎn)負。我們以11年限購為基準，估算今年四季度一、二線城市地產(chǎn)銷量或?qū)⒚黠@下滑。而明年若不出臺寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟，則17年一、二、三線城市地產(chǎn)銷量增速將全面轉(zhuǎn)負，全國地產(chǎn)銷量跌幅或?qū)⑦_到15%。從歷史經(jīng)驗看，地產(chǎn)投資滯后于地產(chǎn)銷售2個季度，因而地產(chǎn)投資增速的下滑或出現(xiàn)在17年2、3季度。

經(jīng)濟下行重回通縮，從實物到金融資產(chǎn)。

人口拐點杠桿有頂，經(jīng)濟下行壓力加大。中國青年人口拐點已現(xiàn)，新開工13年見頂，今年銷量或已接歷史頂部。房貸加杠桿已不可持續(xù)，而地產(chǎn)一旦面臨拐點，對消費也會構(gòu)成沖擊。

短期通脹長期通縮，從實物到金融資產(chǎn)。地產(chǎn)見頂下滑拖累經(jīng)濟，令需求持續(xù)低迷，因而通脹上行已經(jīng)處于中后期，17年以后通縮壓力會重新顯現(xiàn)。如果未來回到通縮，那么實物類資產(chǎn)就會受損，而金融資產(chǎn)成為配置首選。

堅定看好17年債市，推薦類債券高股息，關注輕資產(chǎn)。17年隨著地產(chǎn)銷售的再次下滑，我們預測10年期國債利率有望降至2%左右。而隨著利率的下降，類債券高股息資產(chǎn)價值也會顯著提升。而經(jīng)濟重回通縮，意味著地產(chǎn)相關的重資產(chǎn)行業(yè)將注定受損，應該關注服務業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等輕資產(chǎn)行業(yè)。