第一章總則

第一條為加強物業專項維修資金管理，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《吉林省物業管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區域內住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的專項維修資金的繳存、管理、使用和監督，適用本辦法。

本細則所稱物業專項維修維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

由兩個或兩個以上業主區分所有的房屋，業主應按規定交存物業專項維修資金。

第三條物業專項維修資金實行統一歸集、專戶存儲、專款專用、所有者決策、政府監管的管理原則。

第四條省建設行政主管部門會同省財政部門對本省行政區域內物業專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導和監督。

市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門會同同級財政部門對本行政區域內物業專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導和監督。市、縣(市)物業專項維修資金管理機構（以下簡稱代管單位）具體負責本行政區域內物業專項維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

第二章繳存

第五條符合《住宅專項維修資金辦法》規定的新建房屋（含商品房屋、經濟適用房、集資建房、棚改回遷房、廉租住房），由業主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業專項維修資金。首期交存的標準為房屋建筑安裝工程每方米造價的5%-8%。建筑安裝造價參數見附表。

第六條設電梯的房屋，另由建設單位按照業主擁有房屋專有建筑面積每方米三十元，一次性交存屬業主所有的物業專項維修資金，專項用于電梯保修期滿后的維修、更新和改造。

第七條出售公有住房的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第八條、第九條的規定繳存物業專項維修資金。物業專項維修資金由代管單位統一管理。

第八條新建房屋首次交存物業專項維修資金，由建設單位在辦理房屋買賣合同備案時，按照房屋房屋銷售合同約定的建筑面積代交物業專項維修資金，待房屋交付時憑物業專項維修資金專用票據向業主收取。

建設單位應當在簽訂商品房買賣合同時向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。未售出的房屋（含物業管理用房等配套用房）物業專項維修資金由建設單位交存。

第九條公有住房房改時，售房單位在辦理房屋所有權登記前，按照房改部門出具的物業專項維修資金繳存通知中的數額交存物業專項維修資金。

代管單位應當向交存人出具物業專項維修資金專用票據。

第十條已經建立物業專項維修資金制度的區域，房屋登記部門在辦理權屬登記手續時要審驗物業專項維修資金票據，沒有物業專項維修資金票據的不予進行房屋權屬登記。

第十一條業主賬面物業專項維修資金余額不足規定首次應繳存數額百分之三十的，業主應當及時續籌。續籌后賬面應當不少于規定的首次應繳存數額。

物業專項維修資金具體續籌工作，由業主大會、房屋管理單位或社區居民委員會組織實施。

第十二條下列資金應當轉入物業專項維修資金滾存使用：

（一）物業專項維修資金的增值收益扣除管理成本后的余額。

（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營所得收益，但業主大會另有決定的除外。

（三）住宅公用設施設備報廢后回收的殘值。

（四）其他應計入物業專項維修資金的收益。

第三章管理

第十三條代管單位應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內物業專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。

第十四條代管單位應當與專戶銀行共同開發利用物業專項維修資金信息化管理系統，以物業管理區域為核算單位，按棟建帳、核算到戶，建立業主分戶明細賬，對物業專項維修資金繳存、使用、結存和查詢等環節統一管理。建立物業專項維修資金查詢系統，實行一戶一卡制，業主可以隨時查詢分戶賬中資金數額。

第十五條業主對物業專項維修資金查詢結果有異議的，可以向代管單位申請重新復核。代管單位應當自收到業主申請之日起5個工作日內給予書面答復。

第十六條代管單位應當嚴格執行會計法律、法規和相關制度。

代管單位在接受業主委員會查詢時，應書面提供物業專項維修資金繳存等情況。

第十七條在保證物業專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規定將閑置資金用于購買一級市場國債和在專戶銀行組合存款，但不得用于其他投資。

任何單位和個人不得將物業專項維修資金挪作他用。

第十八條物業專項維修資金自存入專戶之日起，按照國家規定的利率計息。

物業專項維修資金繳存當年按銀行同期活期利率計息；次年未發生使用的，按銀行同期一年期定期利率計息；超過一年未發生使用的，按單位存款相應期限檔次利率計息；發生使用的年度，按銀行同期活期利率計息。

第十九條物業專項維修資金的管理費用在物業專項維修資金的增值收益中列支，并與物業專項維修資金分賬核算。

第二十條業主轉讓房屋所有權時，如雙方沒有約定，其物業專項維修資金分戶賬余額隨房屋所有權同時轉移過戶，征收拆遷除外。

第二十一條因拆遷、自然災害等原因致使房屋滅失的，相關業主應當持注銷房屋所有權證的證明、本人身份證向代管單位申請辦理物業專項維修資金賬戶注銷手續，并提取賬戶剩余的物業專項維修資金。

第四章使用

第二十二條物業專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業主或相關業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。一般包括：建筑區劃內全體業主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業服務用房、閉路電視監控系統、附屬設施設備使用的房屋等。單幢房屋內相關業主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設施等。

物業共用部位、共用設施設備人為損壞，無法明確責任人的，維修費用在物業專項維修資金中列支。

第二十四條房屋自然損壞，使用物業專項維修資金，按以下原則區分分攤：

（一）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。

（二）單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內的業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內的業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

（三）單幢房屋涉及外墻面的維修，由各業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

（四）屬全體業主共有的物業用房等房屋維修，物業管理區域內公用設施設備的維修，由全體業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

業主委員會根據業主大會決定，或者維修涉及范圍內相關業主另有約定物業專項維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。利用房屋從事經營活動的，是否需要增加物業專項維修資金分攤比例，由業主規約或者維修涉及范圍內相關業主約定。

第二十五條未建立物業專項維修資金或者已建立物業專項維修資金制度，但物業專項維修資金賬戶余額不足，發生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積承擔。

第二十六條未售出的房屋維修，由建設單位或產權單位按照房屋專有面積的比例分攤維修費用。

第二十七條申請使用物業專項維修資金，由業主大會、業主委員會向代管單位提出申請；未成立業主大會的，由所在社區居民委員會提出申請。

第二十八條向代管單位申請使用物業專項維修資金，應提供下列資料：

（一）申請書；

（二）物業專項維修資金使用方案；

（三）相關業主同意實施使用方案的書面決議；

（十）社區居民委員會出具的關于上述材料真實性的證明。

第二十九條物業專項維修資金使用方案應當包括維修項目基本情況、施工預算、使用物業專項維修資金分攤清冊、物業專項維修資金不足時的工程款補足方案、建設工程施工合同等內容。

物業專項維修資金使用方案應當經專有部分占使用物業專項維修資金物業面積三分之二以上的業主且占使用物業專項維修資金人數三分之二以上的業主討論通過。

使用方案和相關業主同意實施使用方案的書面決議應當在物業管理區域和維修項目的顯著位置公示7天。

第三十條使用物業專項維修資金維修工程的預結算編制與審核、施工監理費用明細分攤等，業主委員會或者相關業主可以委托具有專業資質的中介機構代理。

中介機構代理費用，可以按照國家規定標準在物業專項維修資金中列支。

第三十一條代管單位對申請材料做書面審查。

對符合物業專項維修資金使用內容和規定程序形式條件的，代管單位應當自受理申請之日起7個工作日內予以劃撥。

不符合物業專項維修資金使用內容和規定程序形式條件的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。

第三十二條業主大會、業主委員會組織相關業主實施物業專項維修資金使用方案，監督工程施工，組織竣工驗收。社區居民委員會對維修過程實施監督。

未成立業主大會、業主委員會的，社區居民委員會代行業主委員會職責，組織相關業主實施物業專項維修資金使用方案，監督工程施工，組織竣工驗收。

竣工驗收材料應當交代管單位備案。

第三十三條下列費用不得在物業專項維修資金中列支：

（一）依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備的維修、更新和養護費用。

（二）依法應當由建設單位承擔的保修期內房屋共用部位、共用設施設備的維修費用。

（三）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業從物業服務費用中支出日常維修養護費用。

（四）房屋共用部位、共用設施設備屬于人為損壞，修復費用由責任人承擔的。

第三十四條使用物業專項維修資金的相關材料，由代管單位存檔備案。

第三十五條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照國家有關規定辦理。