《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》政策解讀

為貫徹落實*、國務(wù)院和省委省政府關(guān)于穩(wěn)控房地產(chǎn)市場工作部署，堅持 “房子是用來住的、不是用來炒的”定位，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，市政府辦公廳于5月13日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，5月14日起正式執(zhí)行�，F(xiàn)將有關(guān)政策解讀如下：

一問：如何有效增加住宅用地供應(yīng)？

《通知》要求，按照住建部和國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》要求，我市將進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，加快土地上市節(jié)奏，努力保障市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期。市國土局研究制定了住宅用地供應(yīng)三年計劃和五年規(guī)劃：2017-2021年全市供應(yīng)住宅用地5150公頃，年均供應(yīng)計劃較2016年增加47.1%，其中：2017年供應(yīng)880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃。

二問：如何加強(qiáng)土地供后監(jiān)督管理？

《通知》明確，對已出讓住宅用地，國土、規(guī)劃和建設(shè)等部門及時開展排查、核查開竣工情況，督促開發(fā)企業(yè)加快已出讓地塊的建設(shè)速度，盡快形成有效供應(yīng)。按月公布上市樓盤情況，引導(dǎo)社會預(yù)期。按照出讓合同及相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅查處未按時開竣工建設(shè)、閑置、故意囤地等違規(guī)行為，一律采取收取違約金、征收閑置費、收回土地、限制參與市場競買等處罰措施，并將違規(guī)記錄納入房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和土地市場誠信系統(tǒng)。對重大案件，在公布調(diào)查和處罰結(jié)果的同時，追究相關(guān)人員責(zé)任。

《通知》要求，國土、建設(shè)等部門要督促已出讓地塊依照合同加快建設(shè)進(jìn)度，確保房源盡快形成有效供應(yīng)；房產(chǎn)、物價等部門要督促具備銷售條件的房源盡快上市，對經(jīng)督促仍不上市的，房產(chǎn)、物價部門在一年內(nèi)不受理其銷售申請，備案價格不予上調(diào)，同時，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。

三問：如何有效維護(hù)土地市場競爭秩序？

《通知》要求，進(jìn)一步提高土地市場準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)控土地市場無序競爭。國土部門將繼續(xù)嚴(yán)格土地市場競買人的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求，進(jìn)一步提高住宅、商住用地競買保證金比例；聯(lián)合金融監(jiān)管部門進(jìn)一步加大購地資金監(jiān)管力度，購地資金應(yīng)經(jīng)江蘇省財政廳公布的在南京范圍內(nèi)經(jīng)營的3A級以上會計師事務(wù)所審查。違規(guī)使用資金購買土地的，一經(jīng)查實，取消其競得資格，并按規(guī)定沒收競買保證金或定金。

四問：優(yōu)化土地出讓方式有何新舉措？

《通知》明確，根據(jù)兩部委文件精神，為積極探索土地出讓模式的調(diào)整優(yōu)化，進(jìn)一步加大中低收入人群、引進(jìn)人才等特定人群的住房需求，作了兩個方面調(diào)整優(yōu)化：一是調(diào)整土地出讓最高限價政策，即當(dāng)?shù)貕K競價達(dá)到最高限價時，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，由政府根據(jù)需要來安排使用，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入該地塊商品住宅房價準(zhǔn)許成本；二是進(jìn)一步加大中小套型和中低價位住房供應(yīng)，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式，來保障自住購房需求。土地以限房價的方式出讓，既體現(xiàn)了政府穩(wěn)定市場預(yù)期的決心，又可有效解決人才住房供應(yīng)問題。

五問：如何保障人才安居？

作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要組成部分，為吸引和留住人才在寧創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，強(qiáng)化人才政策落地，多渠道解決人才居住問題，《通知》對《南京市人才安居辦法（試行）》的目標(biāo)和任務(wù)進(jìn)行了重申和明確，要求用5年時間，解決16萬人才居住問題，其中通過獨立選址新建、在商品住房中配建或從市場上購買等多種方式，籌建人才安居房350萬方米，2017年籌建76萬方米。

六問：如何進(jìn)一步加強(qiáng)需求端管理？

《通知》從兩個方面對限購政策進(jìn)行了完善：

一是居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織等新購買的住房（新購買是指自本通知執(zhí)行之日起購買），須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。商品住房在《南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)》的認(rèn)購時間或合同確認(rèn)時間于《通知》執(zhí)行日零點之前的，按照老政策執(zhí)行；二手住房在《南京市網(wǎng)上存量房交易監(jiān)管系統(tǒng)》的合同打印時間或合同確認(rèn)提交時間于《通知》執(zhí)行日零點之前的，按照老政策執(zhí)行。

二是對贈與房產(chǎn)實施限購政策。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房；通過贈與方式取得住房的家庭或居民，取得人需具有購房資格，并開具購房證明。贈與時間以交易備案時間為準(zhǔn)。

七問：如何進(jìn)一步加強(qiáng)價格執(zhí)法？

《通知》明確，繼續(xù)執(zhí)行目前的住房價格備案政策。對申報價格高于區(qū)域水的房源，根據(jù)成本調(diào)查情況，物價部門組織相關(guān)部門集體論證，進(jìn)行價格指導(dǎo)；將住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲藏室納入價格備案范圍，保持備案價格水基本穩(wěn)定。全面推行新建商品住房銷售價格誠信承諾制度，督促開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部價格管理，防止價外加價、強(qiáng)制服務(wù)以及采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等名義變相漲價行為。進(jìn)一步加強(qiáng)市場價格執(zhí)法巡查力度，及時查處曝光價格違法違規(guī)行為。

八問：如何進(jìn)一步規(guī)范商品房市場秩序？

我市對炒賣房號行為一直保持嚴(yán)厲打擊的高壓態(tài)勢。為督促熱點項目按照“公開、公、公正、透明”的原則對外銷售，《通知》明確，對于供需矛盾突出的項目，需采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號方式，公開銷售商品住房。購房順序根據(jù)搖號結(jié)果決定，搖號結(jié)果在現(xiàn)場公示，受群眾監(jiān)督。各企業(yè)必須要嚴(yán)格落實購房實名制。購房人必須與認(rèn)購協(xié)議認(rèn)購人、預(yù)（出）售合同購買人、預(yù)告登記預(yù)購人保持一致，認(rèn)購后不得增加、減少、更改購房人姓名（夫妻雙方除外）。購房人姓名不一致的，房地產(chǎn)交易中心不得辦理網(wǎng)上備案等交易手續(xù);不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不得為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

九問：如何加強(qiáng)二手住房交易管理？

為構(gòu)建二手住房市場管理機(jī)制，《通知》明確，我市將建立信用評價體系、健全失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理，規(guī)范經(jīng)紀(jì)代理行為。特別是針對發(fā)布虛假房源信息、吃差價、誘導(dǎo)教唆或協(xié)助購房人偽造證明材料騙取購房資格、制造市場恐慌、出租保障性住房等違法違規(guī)行為，加大聯(lián)合打擊力度。工商、房產(chǎn)等部門在日常執(zhí)法檢查和聯(lián)合抽查中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員存在違法違規(guī)行為的，作為不良信息記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案。對情節(jié)嚴(yán)重、屢教不改、不按要求整改、不配合執(zhí)法工作的，予以從重處罰，限制其網(wǎng)上簽約、向媒體曝光、在全行業(yè)經(jīng)營場所公示。涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的，予以從業(yè)限制。市民可進(jìn)行投訴（12345、網(wǎng)絡(luò)問政、市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室等），工商、房產(chǎn)和公安等部門將對群眾舉報和投訴以及網(wǎng)絡(luò)、報紙等媒體曝光的違法違規(guī)行為認(rèn)真調(diào)查、快速處理、及時反饋。

十問：如何強(qiáng)化房地產(chǎn)綜合執(zhí)法？

按照《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理的意見》（寧政辦發(fā)〔2016〕142號）要求，市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室成立以來，接受并牽頭處理了大量市民反映的投訴，處理反饋及時高效�！锻ㄖ�》要求，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法，加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的行為監(jiān)管，加大違反調(diào)控政策、銷售規(guī)范（含應(yīng)公證搖號未公證搖號）、炒賣房號、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度，一經(jīng)查實，房產(chǎn)、國土、建設(shè)、工商等部門將采取聯(lián)合懲戒措施，包括暫停網(wǎng)簽、降低直至取消房地產(chǎn)行業(yè)資質(zhì)、記入誠信檔案等�！锻ㄖ�》強(qiáng)調(diào)，宣傳、房產(chǎn)、建設(shè)、工商等部門將對虛假宣傳、公布不實信息、誤導(dǎo)消費者、制造恐慌的開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等單位和人員依法處理、嚴(yán)厲打擊，涉嫌違法的移送公安機(jī)關(guān)處理。