2018年一季度走完后，其實國家對樓市定調(diào)不僅有“房住不炒”，還有“因城施策”。而這也導(dǎo)致很多人看到北上廣深房價跌了些，于是就預(yù)判本城也會降？樓市畢竟有傳導(dǎo)效應(yīng)嘛�？墒牵�有一點我們忽視了，那就是各區(qū)差異，區(qū)位價值不一樣。

2018蘇州全區(qū)最新地價圖

2018蘇州吳江最新地價圖

在全民炒房時代，大家都知道房價哄抬效應(yīng)很明顯，不僅北上廣深熱，全國重點城市都很熱。但目前樓市政策收緊以來我們只聞北上廣深樓市調(diào)控效果顯著，個別房價同比大幅降低，可二三線城市鮮有報道。這是為什么呢？

就拿蘇州來說，2018蘇州第一季度樓市簽約量同2017相比有所降低，數(shù)據(jù)顯示幅度在15-20%區(qū)間，同2016年相比幅度更高。但房價呢？除了個別樓盤房價降低了，總體看第一季度蘇州房價并未有明顯下降，反倒有些盤依舊在慢慢小漲。這是為何呢？目前既然樓市簽約量降低了，房價應(yīng)該整體都該降低才是？可是，除了簽約量有所降低，樓市房價依然是小幅漲勢多于跌勢？

2018年截止4月16日蘇州樓市庫存量

要了解這個問題，有兩個問題要弄清。第一，蘇州樓市目前住宅庫存量在4萬套左右，以前每月5-6千套去化，大約在7-8個月的周期。這個周期在房產(chǎn)行業(yè)是正常。因此庫存并未擠壓，就不會有開發(fā)商大幅降價可能。并且有些區(qū)域比如園區(qū)、姑蘇、房源庫存很少，房源一直沒有增量補充。比如園區(qū)目前庫存僅有2000套左右，隨著園區(qū)宅地供應(yīng)放緩，會有開發(fā)商愿意樓盤降價促銷嘛？

2018年1月蘇州土拍樓面價

第二，蘇州目前住房需求一直比較穩(wěn)定，這次調(diào)控很好的抬高了炒房、投資的門檻，因此炒房少了，自住需求得到了釋放，所以吳江、相城、吳中傳統(tǒng)剛需地簽約一直穩(wěn)定。但受至于戶型限制，前兩年大量投資需求買走了很多剛需戶型，導(dǎo)致現(xiàn)在蘇州戶型大面積居多，剛需受到一定影響。另外目前蘇州常住人口超過1000萬，這里面除了有房的，仍然有很大購房需求。

2017年蘇州出讓地塊均樓面價

那么今年簽約量為什么會降呢？本人就是觀望，想看看會不會跌，有這樣想法的肯定不少；可是這么長時間也沒如愿。同時此次調(diào)控歷時之長、政策之緊也讓觀望者看到了跌的希望。但就蘇州來說，可能性不大。今年兩次住宅用地拍賣已經(jīng)收了500億，除了地王，低溢價，沒有幾宗地塊愿意底價成交的。這要是房價突然大降了，打誰的臉？另外就是市場區(qū)域差異，包括房源量、戶型大小，也影響了剛需需求。

3年蘇州房價走勢趨勢

所以，2018蘇州房價會降？動力不夠。當(dāng)然會有小幅波動，但不會出現(xiàn)大漲大跌。期待大跌的人要看清現(xiàn)實，期待大漲的也要看清現(xiàn)實�？傮w上，依然是波動中升勢高于跌勢。