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第一章總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門按照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應當履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級物業(yè)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，物業(yè)主管部門應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當予以協(xié)助：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

業(yè)主大會籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

第九條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

第十條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計一票原則確定，建筑面積超過二百方米的部分，每滿二百方米另計一票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的百分之三十。

建設單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算;業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算。

第十一條業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。

業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，對專項維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應當達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。

業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十二條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

第十四條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向所在地縣級物業(yè)主管部門備案：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主公約;

(四)業(yè)主委員會委員的名單。

所在地縣級物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。

第十五條業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

第十六條業(yè)主委員會每屆任期為三年至五年。

業(yè)主委員會任期屆滿二個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第十七條業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十八條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本條例第十二條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。

業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

第十九條 業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

第二十條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

第三章前期物業(yè)管理

第二十一條建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積較小的，經(jīng)所在地縣級物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

前款規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積標準由市、縣人民政府具體規(guī)定。

第二十二條建設單位在銷售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設單位在銷售物業(yè)時應當將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第二十三條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容。

第二十四條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

第二十五條物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應當向物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。

第二十六條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，分幢分層面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

第二十七條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。

物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。

因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第二十八條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途